不動産名義変更のご相談

お済みですか？不動産の名義変更

不動産の名義変更Ｑ＆Ａ　４

Ｑ６．不動産の名義変更にはどれくらいの時間がかかりますか？

Ａ６．一般的には約１か月程度みていただいたほうがよいかと思います。ただし、戸籍の取り寄せの段階からお任せいただけると期間は短くなります。今後、不動産を担保に入れたり、売られる予定のある方は早めの対策をおすすめします。

相続による不動産の名義変更の流れ

1. 相続の開始
2. 遺言書の有無の確認
3. 必要書類の収集（ご自分でやられると、ここで時間がかかります）
4. 必要書類の作成（ご自分でやられると、ここで時間がかかります）
5. 名義変更の申請

１．相続の開始

相続は、死亡によって開始します。これは、自然死亡だけではなく、(1)失踪宣告や(2)認定死亡によって法的に死亡したとみなされる場合も含みます。

失踪宣告とは

失踪とは、不在者の生死不明の状態が継続することをいいます。失踪には普通失踪と特別失踪の２種類があり、相続が開始する時期が異なります。

（１）普通失踪

不在者の生死が７年間明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人の請求により、失踪の宣告をすることができます。この場合、失踪期間の満了時（最後の音信から７年後）に死亡したものとみなされ、相続が発生します。

（２）特別失踪（危難失踪）

戦争・船舶の沈没・震災等の危難に遭遇して生死不明となり、危難が去った後１年間生死が明らかでないときも、家庭裁判所は、利害関係人の請求により、失踪の宣告をすることができます。この場合、危難が去った時に死亡したものとみなされ、相続が開始します。

認定死亡とは

通常、死亡届は、届出義務者が医師の死亡診断書または死体検案書を添付の上、死亡の事実を知った日から７日以内に市町村長に提出しますが、これでは死体が発見できない場合に困ります。そのため、災害等の事変によって死亡が確実である場合には、死体が発見されない場合であっても、取調べをした官公署が死亡地の市町村長に死亡報告をすることによって、戸籍に死亡の記載がなされる扱いがとられます。これを認定死亡といい、この場合、戸籍に記載された日時に死亡したものと推定され、相続が開始します。

２．遺言書の有無の確認

まず、遺言書がある場合とない場合で、手続が変わってきます。亡くなられた方の思いが詰まった遺言書の存在とその保管場所を残される家族に伝えていてくれればよいのですが、いざ亡くなられた後に、遺言書がどこにあるのかがわからないという事態に陥ってしまうことは少なくありません。
相続が発生したら、まずは遺言を残していたかどうか、そして残していたと思われる場合は保管されていそうな場所を探してみましょう。

自宅やゆかりの場所の捜索

まずは自宅や病院、入所していた施設など、思いつく場所を探してみましょう。
大切なものを保管していた場所から見つかることがあります。

貸金庫の中の確認

亡くなられた方が貸金庫を契約していた場合、貸金庫内に遺言書が保管されていることもあります。貸金庫の中を確認してみましょう。
なお、貸金庫の中を確認するには、金融機関の定める書類が必要になります。あらかじめ金融機関に必要な書類を確認しましょう。

公証役場の検索システムの利用

公正証書遺言の形式で遺言を残していた場合は、作成をした公証役場に原本が保管されています。最寄りの公証役場に出向き、遺言検索を行うことで、遺言の存在を確認することができます。なお、遺言検索を行う場合には、遺言を残した人が亡くなられたことを証する除籍謄本と、検索を行う人が相続人であることを証する戸籍謄本などが必要です。

３．必要書類の収集（ご自分でやられると、ここで時間がかかります）

（１）どんな不動産があるか確認しよう

相続による不動産の名義変更をする上で、思わぬ不動産が現れることはよくあることです。どんな不動産を所有していたのか、主に以下のもので確認します

• 固定資産税の納税通知書
• 不動産の権利証
• 名寄帳

（２）登記事項証明書（登記簿謄本）を取得しよう

登記事項証明書（登記簿謄本）は原則として、不動産の所在地にかかわらず、全国どこの法務局の窓口でも取得することができます。（ごくまれに、管轄の窓口でしか取得できない不動産があります）。
また、不動産の名義人にかかわらず誰でも取得することができます。

（３）亡くなられた方の住民票（除票）の写しを取得しよう

相続による不動産の名義変更を申請する際には、登記簿上の名義人と、亡くなられた方が同一人物であることを証明するため、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載された住所氏名と、亡くなられた方の最後の住所氏名が一致していること、あるいは、つながっていることを証明する書類を添付する必要があります。そこで取得するのが、亡くなられた方の最後の住所地が確認できる「住民票（除票）の写し（本籍地記載）」です。

住民票（除票）の写しの取得方法

（４）不動産を取得する相続人の住民票の写しを取得しよう

相続による不動産の名義変更を申請する際には、不動産を取得する相続人の住所証明情報として住民票の写しを添付する必要があります。これは、この世に存在しない人が名義人となってしまうことを防ぐためです。住民票の写しは住民登録をしている市区町村役場にて取得します。

住民票の写しの取得方法

（５）相続人の印鑑証明書を取得しよう

遺産分割協議による不動産の名義変更を申請する際には、遺産分割協議書を添付します。遺産分割協議書には事後の紛争防止のためにも相続人全員で実印を押印します。
登記上は、実印であることを証明するために、押印した者の印鑑証明書も添付する必要があります。印鑑登録している市区町村役場で印鑑証明書を取得しましょう。

印鑑証明書の取得方法

（６－１）戸籍関係の書類を取得しよう

相続による不動産の名義変更の手続の中で、いちばんつまずきやすいのが戸籍関係の書類の取得です。ひとくちに戸籍関係の書類といっても、種類はさまざまで「誰の」「どのような」戸籍関係の書類が必要なのかを常に意識しながら、１つずつ集めていきましょう。

取得する可能性のある戸籍関係書類
登記パターンや他の書類との兼ね合いによって集める書類は異なりますが、一般的に必要となる戸籍関係書類は以下のとおりです。

戸籍関係の書類の取得方法

※条例により金額が異なる市区町村があります。

（６－２）亡くなられた方の戸籍（除籍）謄本を取得しよう

全パターン共通で必要になる、相続が発生したことを証明するための戸籍、「亡くなられた方の死亡事項の記載のある戸籍（除籍）謄本」を取得しましょう。同じ戸籍の中に生存している他の者がいる場合は戸籍謄本、誰もいない場合は除籍謄本を取得します。

亡くなられた方の戸籍（除籍）謄本の取得方法

※条例により金額が異なる市区町村があります。

（６－３）亡くなられた方の戸籍をさかのぼって取得しよう

遺産分割、法定相続パターンの場合は、相続関係を明らかにするため、亡くなられた方の戸籍（除籍）謄本以外に、除籍・改製原戸籍謄本など、その出生までさかのぼる戸籍が必要になります。遺言パターンの場合は、原則として出生までさかのぼる戸籍を取得する必要はありません。

出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本の取得方法

※条例により金額が異なる市区町村があります。

（６－４）亡くなられた方の戸籍（除籍）の附票の写しを取得しよう

登記簿上の名義人と亡くなられた方が同一人物であることを証明するために、戸籍と登記簿をつなぐ書類が必要になります。「住民票（除票）の写し」「戸籍（除籍）の附票の写し」がそれにあたります。
いずれも最後の住所が確認できるものですが、戸籍（除籍）の附票の写しには同一戸籍内のすべての住所の異動が記載されるのに対し、住民票（除票）の写しには同一市区町村内の異動しか記載されません。
もし、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載された住所から、複数回住所を移転しており、住民票（除票）の写しで住所がつながらないときは、戸籍（除籍）の附票の写しを取得します。なお、住民票（除票）の写しを取らずに、はじめから戸籍（除籍）の附票の写しだけを取得しても構いません。

戸籍（除籍）の附票の写しの取得方法

（６－５）相続人の戸籍謄本（または抄本）を取得しよう

相続による不動産の名義変更を相続人が申請する以上、相続人に相続をする権利があることを証明する戸籍謄本（抄本）も必要です。
もし、相続開始前に相続人の誰かが亡くなっていたり、廃除されていたりすると、その子が相続をする権利を代襲したり、次の相続順位の方に相続をする権利が移ってしまったりするからです。必ず、相続が発生した後に取得しましょう。

戸籍謄本（抄本）の取得方法

※条例により金額が異なる市区町村があります。

（７）固定資産評価証明書を取得しよう

不動産の名義変更の際に納める登録免許税の計算の際に、土地や建物の固定資産の価格（固定資産課税台帳に登録された価格）が必要になります。そしてその計算の根拠を明らかにするために、土地や建物それぞれの固定資産の価格が確認できる固定資産評価証明書を用意する必要があります。固定資産評価証明書は、亡くなった年度のものではなく登記を申請する年度のものが必要になります。年度の区切りは４月１日から翌年３月３１日までです。申請の段階での最新の年度のものを用意しましょう。

固定資産評価証明書の取得方法

※不動産共有者からの請求の際は不要

４．必要書類の作成

（１）相続関係説明図を作成しよう

相続関係説明図を作成して登記申請書に添付すると、戸籍謄本（抄本）、除籍謄本、改製原戸籍謄本を不動産の名義変更が完了したときに返してもらうこと（原本還付）ができます。相続関係を整理することにも役立ちますので、取得した戸籍謄本などを参考に、相続関係説明図を作成してみましょう。

（２）遺産分割協議書を作成しよう

亡くなられた方の遺言が存在せず、相続人の遺産分割協議によって不動産の名義変更をする場合は、その協議の内容をまとめた遺産分割協議書を登記申請書に添付します。

遺産分割協議書作成の際に注意すること

(1)相続人全員が参加すること
遺産分割協議書には相続人全員が参加する必要があります。相続人が１人でも欠けていた場合、その遺産分割協議は無効になってしまいます。全員が参加するというのは、必ずしも全員が一堂に集合する必要はなく、遠方の相続人がいるときなどは、電話や書類のやり取りによって協議をしても構いません。どのような形式であれ、相続人全員が、財産の分け方について協議し、最終的に合意する必要があります。

(2)分割内容を正確に記載すること
誰の遺産に関する話し合いであり、どの遺産（不動産など）について、誰がどのように相続をするのか、という点について、漏れなく遺産分割協議書に書き記す必要があります。不動産の特定方法もそうですが、必要な情報に漏れがないよう、また、誤字脱字のないよう注意する必要があります。不備があると、その遺産分割協議書に基づく不動産の名義変更ができない場合がありますので、慎重に作成しましょう。

（３）遺産分割協議書に捺印しよう

作成した遺産分割協議書には、相続人全員で合意したことを証明するために、相続人全員が捺印します。捺印に不備があると不動産の名義変更ができませんので、遺産分割協議書の捺印には注意が必要です。

遺産分割協議書の捺印の際に注意すること

(1)相続人全員が実印で捺印すること
不動産の名義変更では、場合により実印がいらない方が出てくることもあります。ですが、相続人全員で確かに合意したということを証するためにも相続人全員が実印で捺印し、印鑑証明書も用意するようにして下さい。

(2)枚数が２枚以上になる場合は契印（割印）を押すこと
遺産分割協議書について、書面の枚数が２枚以上になってしまう場合は、書面と書面とのつながりを証明するために捺印をする人全員が同じ印鑑で契印（割印）をする必要があります。契印（割印）が漏れていると不動産の名義変更にも使用できませんので注意しましょう。

（４）委任状を作成しよう

相続による不動産の名義変更においては、不動産を取得する相続人が申請人となって登記を申請します。

代理人を選任する場合は委任状が必要

もし、相続による不動産の名義変更を他の相続人や親族に任せたい（委任したい）場合はどうしたらよいでしょうか？
その場合は、委任した内容が確認できる委任状を作成し、登記申請書に添付することで、相続による不動産の名義変更手続を代理してもらうことができます。

代理人として委任を受ける場合に注意すること

他の相続人から正式に委任を受けて不動産の名義変更を代理する、ということであれば特に問題はありませんが、たとえ親族であっても、委任を受けずに勝手に委任状を作ってしまうのは犯罪です。
また、司法書士・行政書士等以外の者が業として（利益を得ることを目的とする場合など）不動産の名義変更を代理することは司法書士・行政書士法などで禁止されていますので注意しましょう。

（５）登記申請書を作成しよう

申請書には、(1)遺産分割パターン(2)法定相続パターン(3)遺言パターンの３パターンあります。これまで準備した書類を１つに凝縮する作業になります。

(1)遺産分割パターンでの不動産の名義変更の際に必要となるもの

• 登記申請書

＜登記原因証明情報として＞

• 亡くなられた方の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本
• 亡くなられた方の出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本など
• 相続人全員の戸籍謄本（抄本）
• 亡くなられた方の住民票（除票）の写し
• 遺産分割協議書（印鑑証明書付）

＜住所証明情報として＞

• 不動産を取得する相続人の住民票か戸籍の附票の写し

＜その他：登録免許税計算の根拠として＞

• 土地・家・マンションの固定資産評価証明書（納税通知書）

＜戸籍謄本等を還付する場合、登記原因証明情報の一部として＞

• 相続関係説明図

(2)法定相続パターンでの不動産の名義変更の際に必要となるもの

• 登記申請書

＜登記原因証明情報として＞

• 亡くなられた方の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本
• 亡くなられた方の出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本など
• 相続人全員の戸籍謄本（抄本）
• 亡くなられた方の住民票（除票）の写し

＜住所証明情報として＞

• 相続人全員の住民票か戸籍の附票の写し

＜その他：登録免許税計算の根拠として＞

• 土地・家・マンションの固定資産評価証明書（納税通知書）

＜戸籍謄本等を還付する場合、登記原因証明情報の一部として＞

• 相続関係説明図

(3)遺言パターンでの不動産の名義変更の際に必要となるもの

• 登記申請書

＜登記原因証明情報として＞

• 亡くなられた方の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本
• 亡くなられた方の住民票（除票）の写し
• 不動産を取得する相続人の戸籍謄本（抄本）
• 公正証書遺言など

＜住所証明情報として＞

• 不動産を取得する相続人の住民票か戸籍の附票の写し

＜その他：登録免許税計算の根拠として＞

• 土地・家・マンションの固定資産評価証明書（納税通知書）

＜戸籍謄本等を還付する場合、登記原因証明情報の一部として＞

• 相続関係説明図

（６）原本還付の準備をしよう

相続による不動産の名義変更手続に添付した書類は、原本を返してもらうことができます。ただし、原本を返してもらうためには、そのための準備・処理が必要です。

戸籍謄本などを返してもらう方法

戸籍謄本（抄本）、除籍謄本、改製原戸籍謄本は、相続関係説明図を作成して添付することで、不動産の名義変更完了時に原本を還付してもらうことができます。
＜相続関係説明図を添付して返してもらえる書類＞
戸籍謄本（抄本）、除籍謄本、改製原戸籍謄本

戸籍謄本など以外の書類を返してもらう方法

遺産分割協議書や遺言、印鑑証明書、住民票（除票）の写し、戸籍（除籍）の附票の写し、固定資産評価証明書などの添付書類を返してもらいたいときは、原本還付の処理をして添付する必要があります。なお、戸籍謄本などの書類についても、相続関係説明図を添付せず同様の処理をすることで原本を返してもらうことができます。

（７）不動産の名義変更申請書を組み上げよう

取得した書類と作成した書類がすべてそろったら、いよいよ不動産の名義変更申請書を組み上げましょう。組み上げる順番や方法については、絶対にこうしなければならないというルールはありませんが、一般的にはこのような順番で組み上げます。

1. 申請書
2. 申請書（２枚目以降がある場合）
3. 登録免許税分の収入印紙を貼った紙
   （収入印紙自体に契印（割印）はしない）
   ※１から３までで１セットなのでホチキス留めの上、すべて契印（割印）を押す。
4. 委任状があるときは委任状
5. 相続関係説明図
6. 原本還付書類のコピー
   ※6.が２枚以上あるときは、ホチキス留めの上、すべて契印（割印）を押す。
7. 原本還付書類の原本

５．不動産の名義変更の申請

不動産の名義変更の申請方法には、窓口申請、郵送申請、オンライン申請の３つのパターンがあります。

窓口に持参する方法

管轄の法務局の窓口に登記申請書を持参して申請する方法です
メリット：確実に申請を確認できる
デメリット：開庁時間に出向かないといけない

郵送で申請する方法

法務局に登記申請書を郵送し、申請する方法です。
メリット：法務局に行かなくて済む・時間にとらわれないで済む
デメリット：郵便事故の可能性がある・窓口に補正に行かなければならない可能性がある

オンラインで申請する方法

オンライン申請システムにより申請する方法です。
メリット：法務局に行かなくて済む・時間にとらわれないで済む
デメリット：設定が面倒・電子証明書の取得が必要

不動産名義変更の関連Ｑ＆Ａ

不動産名義変更のご相談１では、

• 相続が発生しました。不動産（土地・家・マンション）の名義変更は必要ですか？
• 不動産の名義変更に期限はあるのでしょうか？

の質問についての説明ページになります。

不動産名義変更のご相談２では、

• 不動産の名義変更は自分でやってもよいのでしょうか？
• 不動産の名義変更をお願いしたいが誰に相談すればよいのでしょうか？

の質問についての説明ページになります。

不動産名義変更のご相談３では、

• 不動産の名義変更をお願いすると報酬はいくらかかりますか？

の質問についての説明ページになります。

不動産名義変更のご相談５では、

• 不動産の名義変更をお願いする際に何を用意すればよいでしょうか？
• 不動産の名義変更をずっと放置していたが、今さらお願いすることも可能ですか？
• 相続人の中に行方不明の者がいる場合はどうしたらよいでしょうか？
• 相続人の中に認知症や精神障害で判断能力を欠く者がいる場合は？

の質問についての説明ページになります。